Судьи увеличили налог на прибыль арендодателей?

В январе закончилось длительное судебное разбирательство по налоговому спору в части учета для целей налогообложения прибыли арендодателем доходов от ремонта, который проводят арендаторы.

Спор между компанией и налоговыми инспекторами начался еще в 2010 году. Так, первоначальный размер налоговых претензий составил 1,06 млрд. руб., однако в Арбитражном суде г. Москвы компании удалось отстоять свою позицию и доказать правомерность включения в расходы затрат на перевозку своих покупателей до торгового центра, а также расходов по аренде дизельных электростанций и покупке топлива для них. Что же касается второго эпизода (кто является выгодоприобретателем ремонта, проводимого арендаторами торгового центра), суд встал на сторону налоговиков. Таким образом, размер налоговых претензий к фирме составил около 512 млн. руб. Апелляционная инстанция оставила в силе данное решение, в то время как ФАС Московского округа установил*(1), что в материалах дела отсутствуют как первичные документы по выполненным работам, так и непосредственно сами договоры аренды. Судебные акты нижестоящих инстанций были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При повторном рассмотрении дела суды первой и апелляционных инстанций встали на сторону налоговых инспекторов, и, наконец, их позиция была подтверждена ФАС Московского округа постановлением от 17 января 2013 года*(2).

По итогам этого спора многих в первую очередь интересует вопрос: каковы же возможные последствия для непосредственного участника многолетнего процесса — компании ИКЕА, а также, как все это может отразиться на арендаторах?

Все дело — в условиях аренды

Для того чтобы разобраться в ситуации, для начала хотелось бы в общих чертах остановиться на сути претензий налоговых инспекторов. Отметим, что основной вид деятельности компании — строительство и сдача в аренду коммерческой недвижимости в формате «Shell&Core» (данный формат предполагает пустые, без какой-либо отделки, стены, пол и потолок и характерен для новых, только что построенных торговых центров). Заключив типовое соглашение между арендодателем и арендатором, арендатор приступил к выполнению работ, необходимых для приведения площади в пригодное для эксплуатации состояние.

Судебными инстанциями было установлено, что арендаторами выполнялись следующие работы:
— проектные работы;
— строительно-монтажные работы: отделка пола, стен помещений (торговых, офисных, служебных), монтаж перегородок, дверные блоки, противопожарные выходы, установка подвесных потолков;
— электромонтажные работы: система электроснабжения, освещения, охранная система, система противопожарной сигнализации;
— инженерные работы: установка систем водоснабжения и канализации, установка систем кондиционирования и вентиляции.
Компания неправомерно не включила в состав внереализационных доходов стоимость работ по достройке торговых центров, а также занизила среднегодовую стоимость имущества на стоимость выполненных арендаторами отделочных работ. Свои выводы суд сделал, основываясь на следующих фактах.

1. Указанные выше работы были выполнены в период до окончания строительства и регистрации права собственности на здание, то есть компания получила право собственности на помещения уже с системами электроснабжения, водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции с окончательной отделкой.
2. Согласно договорам аренды улучшения, произведенные арендатором за счет собственных средств, подлежат передаче в собственность арендодателя без какой-либо оплаты по истечении десятилетнего срока аренды.
3. После демонтажа (отделения) результатов выполненных работ последует невозможность эксплуатации помещений по своему функциональному назначению в соответствии с действующими строительными нормами и правилами.

Таким образом, суд сделал вывод о том, что оплата за указанные строительные работы заявителем не производилась, при этом работы, выполненные арендаторами, увеличили стоимость объекта строительства, однако не получили отражения в регистрах бухгалтерского и налогового учета компании. В подтверждение своих доводов суд ссылается на постановление Высшего Арбитражного Суда РФ*(3), вынесенного ранее также в отношении этой компании.

Из анализа данного судебного акта следует, что Высший Арбитражный Суд РФ уже высказывал свою позицию относительно правоотношений между компанией и арендаторами еще за год до возникновения налогового спора.
Данным судебным актом ВАС РФ подтвердил, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных за счет арендатора и безвозмездно переданных арендодателю, подлежит взысканию с фирмы в качестве неосновательного обогащения.

Последствия для арендаторов

Какой же вывод могут сделать для себя арендаторы из описанных выше судебных актов? По мнению автора, серьезных рисков для арендаторов нет. Рассматриваемый случай в целом и правовые конструкции, которыми фирма оформляет отношения с арендаторами, в частности, являются, по сути, уникальным примером. Ситуация, когда арендаторы фактически участвуют в строительстве здания либо несут существенные затраты на приведение помещения в пригодное для эксплуатации состояние (в данном случае это установка систем водоснабжения и канализации, кондиционирования и вентиляции, отделка пола, стен помещений, монтаж перегородок, дверных блоков, установка подвесных потолков и т.д.) и при этом не получают право собственности на помещение — крайне редкое явление.

Что мы обычно и наблюдаем в подобных случаях — так называемые якоря. Такие компании практически всегда являются соинвесторами проекта по строительству крупных торговых, развлекательных, бизнес-центров, а затем, после ввода объекта в эксплуатацию, приобретают право собственности на определенные помещения. Существует также понятие «якорных арендаторов» — это крупные арендаторы, привлекающие основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс. Обычно такие арендаторы не принимают участия в строительстве, а лишь оформляют арендуемые помещения в соответствии со своим корпоративным стилем, который ассоциируется у покупателя именно с данной компанией. Рассматриваемая же ситуация с фирмой и ее арендаторами является совершенно другой.

Как уже упоминалось выше, еще в середине 2009 года высшая судебная инстанция обязала компанию после досрочного расторжения договора аренды возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений. Тем не менее никаких аномально резких повышений цен на рынке аренды площадей в торгово-развлекательных центрах не наблюдалось, как и не было массовых судебных исков арендаторов к собственнику помещений с требованиями о возмещении стоимости расходов, понесенных арендаторами в связи с какими-либо ремонтными работами, произведенными в помещениях арендодателя и признаваемыми неотделимыми улучшениями.

Еще статьи из этого раздела

• Создание российского суда по правам человека: поиск рационального зерна
• Имущественные правоотношения супругов: проблемные положения Семейного кодекса РФ
• Нужно ли возвращать обязательную нотариальную форму для сделок граждан с недвижимостью?
• И снова изменения в Налоговом кодексе
• Распространение рекламных материалов нужен ли НДС?